משרדים מעטפת או גמר? זו השאלה!

המסע של המשקיע המתחיל בעולם המשרדים, והטעויות שבדרך

אחת השאלות הראשונות שמשקיע בעולם המשרדים צריך לשאול את עצמו היא עד כמה להשקיע בעיצוב הפנים של המשרד. השאלה אינה פשוטה כלל: השקעה בעיצוב בסיסי בלבד עלולה להוות מכשול ולהרתיע שוכרים פוטנציאלים, לעומת זאת עיצוב גמר מושקע עלול לעלות כסף רב ולהגדיל את סכום ההשקעה בנכס, אך יכול גם להעלות את התשואה החודשית מדמי שכירות גבוהים יותר.  גמר מלא עלול גם שלא להתאים לצרכי ורצונות שוכר מסוים, כך שידרשו התאמות ושיפוצים העלולים לעלות יותר מההשקעה  במשרד ברמת המעטפת בלבד. אז אילו שיקולים יש לקחת בחשבון?

גמר, מעטפת ומה שביניהם

משרדים להשכרה מיד ראשונה בארץ נמכרים ברמת המעטפת. מה הכוונה? זה אומר שחיפוי הרצפה והקירות נותרים כבטון חשוף, מותקנים חיבורי הקצה של תשתית  המים, החשמל והביוב, וכן מותקנת גם דלת כניסה. ניסיון העבר מוכיח כי שוכרים קטנים רבים אינם מעוניינים להשקיע בשיפוץ מלא של המשרד. יש לזכור כי שיפוץ ועיצוב המשרד דורשים זמן, שיכול להימשך גם מספר חודשים, ותשלום סכומי כסף לא מבוטלים (שלא כולם ידועים מראש), יכולת ניהול פרויקט אדריכלי ועבודה מול ספקים שונים: חשמלאים, נגרים, אדריכלים, אינסטלטורים, פקחי בטיחות (יכולות שלא תמיד קיימת בקרב מקצועות חופשיים) וקבלת החלטות עיצוביות.

חשוב לזכור. כל עוד אין באופק שוכר, תמיד קיים הסיכון כי עבודות הגמר יידרשו הוצאה נוספת לצורך התאמות ללקוח שנמצא. לדוגמה, אם הלקוח מעוניין במחיצות זכוכית במשרדו – יהיה זול יותר להתקין אותן על בסיס המעטפת, ולא להתחיל להסיר  מחיצות גבס, שכבר נבנו כחלק מעבודות הגמר לפני שהשוכר נמצא.

חשיבות הגמר לחברות

כאשר השוכרים הם חברות גדולות, השוכרות שטח גדול למשרדיהם, ישנו יתרון ברור בהשכרת הנכס ברמת המעטפת. כיום, עיצוב המשרד הוא חלק מהמסר השיווקי, שחברות מנסות להעביר ללקוחותיהם ולעובדים. כל חברה מגיעה עם דרישות וצרכים השונים מאלו של חברות אחרות. חברות היי טק מתקדמות, יהיו מעוניינות בעיצוב הכולל חללי עבודה פתוחים, השקעה במטבחונים, חדרי ישיבות  ועיצוב ייחודי ומודרני. לעומת זאת, במשרד המיועד לרופאים, יושם דגש על הפרטיות, לצד חללי המתנה נוחים ומרגיעים.

טווח ההשכרה וגודל המשרדים

לרב, שוכרים קטנים ובינוניים יהיו מעוניינים להימנע מההשקעה בשיפוץ והתאמת הנכס לצרכיהם. כאשר מדובר במשרדים קטנים, או שטח משרדי המחולק למשרדים של חדר או שניים המושכר למספר שוכרים גדול – קיים יתרון בביצוע גמר מושקע שימשוך אליו שוכרים ויעלה את דמי השכירות שניתן לגבות.

מנגד, כאשר מדובר על השכרת נכס מסחרי מניב בשטח גדול המיועד לשוכר יחיד לתקופה ארוכה, כדאי להשאיר את השטח ברמת המעטפת, ולבצע את ההתאמות הנדרשות במידת הצורך רק לאחר שנמצא שוכר מתאים, וזאת על מנת להימנע מהוצאות מיותרות.

גם אם נשארים ברמת המעטפת, במה בכל זאת כדאי להשקיע?

מרבית האנשים, גם אם הם מייצגים חברות גדולות, מתקשים לראות את הנכס ברמת גמר כאשר הוא נמצא ברמת מעטפת בלבד. אחד מכלי השיווק שניתן ליישם הוא להציג דגם של המשרדים לאחר התכנון האדריכלי,  הממחיש כיצד המשרד יכול להראות לאחר ביצוע הגמר. השקעה בדגם ותכנון כזה תעלה כמה אלפי שקלים בודדים, והוא עשוי למשוך שוכרים רצויים לנכס. יש לזכור, השארת נכס ללא שוכרים פוגעת בתשואה, כך שאכלוס הנכס הוא יעד חיוני ודחוף למשקיע שרוצה לראות רווחים מהנכס המסחרי שבו השקיע.

התאמות בחוזה לביצוע הגמר

בין אם המשקיע השקיע בגמר והשוכר דורש התאמות ושינויים, ובין אם  הנכס נשאר ברמת המעטפת ויש לבצע גמר – תמחור העבודה יבוא לידי ביטוי בדמי השכירות שישולמו. חברות גדולות שזיהו את צרכי הלקוחות לבצע התאמות בעיצוב המשרדים שישקף את ערכי החברה ואופייה מבלי להיכנס להרפתקה של שיפוץ ממושך וניהולו – מוכנות לבצע את עבודות הגמר עבור השוכר, תוך הסכמה על תקציב עבודות מוגבל בסכום שמתומחר ומתווסף לשכר הדירה לתקופת השכירות.

התאמה נוספת המקובלת בחוזה שכירות הלוקח בחשבון עבודות גמר היא מתן גרייס של משך תקופת ביצוע הגמר, שבה השוכר לא משלם דמי שכירות- גם את תקופה זו ניתן לתמחר בדמי השכירות.

שאלת המשקיע האם או לא להשקיע בגמר עיצוב המשרדים, כולל חלוקה לאזורים פנימיים, היא שאלה שכל משקיע נדרש לענות עליה ולקחת עלויות אלו בחשבון עוד לפני ההשקעה בנכס. כאשר מדובר בנכסים בשטח קטן רצוי לבצע עבודות גמר מושקע, לאחר עבודת הכנה הבודקת מה סוג העיצוב והגימור המקובלים לשוכרים המיועדים למקום. כאשר מדובר על נכסים מסחריים גדולים המיועדים לשוכר יחיד, רצוי להשאיר את הנכס ברמת המעטפת, ולגלם את עלויות הגימור כחלק בדמי השכירות הנגבים עבור הנכס.

*אין לראות במידע הכלול באתר זה משום ייעוץ או תחליף לייעוץ, מומלץ לקבל ייעוץ אישי המתחשב בצרכיו ובנתוניו האישיים של כל אדם.