מיקום, מיקום, מיקום: חשיבות המיקום עבור נכסים מניבים

עומדים לפני השקעת נדל"ן בנכס מניב? זה הזמן לבחון את ההשקעה המיועדת על פי העיקרון הראשון של ענף הנדל"ן: לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן!

נכסים מניבים הם הגדרה כוללת לכל סוגי הנכסים שבנוסף לשווי ההוני שלהם, הם יכולים לייצר עבור בעלי הנכס תשואה קבועה באמצעות דמי שכירות עבור השימוש בנכס לאורך כל תקופת ההחזקה בו. על פי הגדרה זו, נכסים מניבים יכולים להיות גם נכסים מסוג דירות ובתים המיועדים מלכתחילה לשוק השכירות וגם נכסי נדל"ן מסחרי. בשני המקרים, השקעות בנכס מניב כזה או אחר, מחייבות אתכם להתייחס לעיקרון הראשון של ענף הנדל"ן והוא: לוקיישן (מיקום) לוקיישן (מיקום) לוקיישן (מיקום).

חשיבות המיקום עבור נכסים מניבים

על מנת להבטיח לעצמכם תשואה קבועה על הנכס המניב לאורך כל תקופת ההחזקה בו, הנכס חייב להיות בשימוש על ידי אדם פרטי, בית עסק, חברה וכדומה, וזאת בתמורה לתשלום דמי שכירות חודשיים, שהם למעשה המרכיב המייצר את התשואה השנתית על הנכס.

בשלב זה, נציין שהתשואה השנתית המושגת על נכסים מניבים מסוג דירות ובתים עומדת על 2-4 אחוזים בממוצע ואילו התשואה השנתית המושגת על נכסים מסחריים עומדת על 5.5-10 אחוזים בהתאם לסוג הנכס, גודלו, וכמובן, המיקום בו ממוקם הנכס.

יחד עם זאת, חשוב לציין שעל מנת להשיג את התשואה הקבועה, תהיו חייבים שאדם אחר יעשה שימוש בנכס תמורת דמי שכירות אותם הוא ישלם לכם בהתאם לתנאי ההסכם החוזי ביניכם, וכאן בדיוק נכנסת חשיבותו של המיקום של הנכס. במידה ומדובר במיקום פחות אטרקטיבי לשוכרים, ואין זה משנה אם מדובר באדם פרטי או בית עסק, חברה וכדומה, הנכס שלכם עשוי לעמוד ריק לאורך תקופות ממושכות ואתם פשוט תדרשו לשלם עליו דמי ארנונה, דמי וועד בית, דמי ניהול וכדומה, ובתוך כך, לאבד חלק יחסי מהתשואה השנתית.

מנגד, ככל שהמיקום של הנכס המניב שלכם הוא אטרקטיבי יותר, כך הביקושים להשכרת הנכס יהיו גדולים יותר והדבר יאפשר לכם להעלות את דמי השכירות ובתוך כך להגדיל את התשואה השנתית שלכם באחוזים לא מבוטלים בכלל.

מה הופך נכס לאטרקטיבי יותר מבחינת המיקום שלו?

לאחר שהצגנו בפניכם את חשיבותו של המיקום של הנכס המניב, זה הזמן להציג בפניכם את הפרמטרים ההופכים נכס מניב כזה או אחר לאטרקטיבי יותר מבחינת המיקום. בין יתר הגורמים המרכזיים ההופכים את המיקום לאטרקטיבי יותר תוכלו למצוא:

• האזור הגיאוגרפי של הנכס – אזורי הביקוש במדינת ישראל הם אזור המרכז השרון והשפלה, כאשר נכסים מכל סוג שהוא באזורים אלו משיגים תשואות גבוהות יותר עבור בעליהם בהשוואה לנכסים זהים המצויים באזורים גיאוגרפיים אחרים. יחד עם זאת, הביקושים הגבוהים לנכסים מכל סוג שהוא בכל רחבי הארץ, צמצמו באופן משמעותי את הפערים בין אזורי הביקוש לאזורים אחרים ברחבי הארץ, והדבר מאפשר למשקיעי נדל"ן בדרום, בצפון ובערי הפריפריה, ליהנות מתשואה שנתית גבוהה בהשוואה לשנים עברו.
• קרבת האזור לשירותים ציבוריים כאלו ואחרים -ככל שהמיקום של הנכס קרוב יותר לאזורים בהם ניתנים מגוון רחב של שירותים ציבוריים לקהל הרחב, כך המיקום נחשב לאטרקטיבי יותר, והדבר בא לידי ביטוי גם במקרים בהם מדובר בסוג כזה או אחר של כנס מסחרי מניב למכירה וגם בסוג כזה או אחר של דירת מגורים או בית פרטי למכירה. כאשר אנחנו מדברים על קרבה לשירותים ציבוריים אנו מדברים למעשה על קרבת הנכס לאמצעי תחבורה ודרכי גישה, מרכזי תעסוקה וחינוך, מוסדות ציבור כגון קופות חולים וכדומה. יחד עם זאת, חשוב לציין שכאשר מדובר בנכסים מניבים מסחריים, חשוב בעיקר להתייחס לפרמטרים מרכזיים כגון: נוחות הגישה לאזור בו ממוקם הנכס, איכות ורמת התחבורה הציבורית.
• אופי האזור – כאשר אנו מדברים על אופי האזור כפרמטר המשפיע על האטרקטיביות של המיקום, אנחנו מדברים למעשה גם על האופי המעשי של האזור וגם על האופי התדמיתי שלו. בנקודה זו נציין שמיקום אטרקטיבי מבחינת שני הפרמטרים המופיעים לעיל, עשוי להיות מקום פחות אטרקטיבי בהיבט התדמיתי שלו, וזאת בהתאם לסוג האוכלוסייה המתגוררת באזור, רמת איכות החיים באזור וכדומה. חשוב לציין שאזורי מגורים או תעשייה הסובלים מתדמית בעייתית בקרב הציבור הרחב נחשבים לאזורים פחות מומלצים להשקעה גם במקרים בהם מוצע לכם בהם נכס במחירים נמוכים בהשוואה לשוק, וזאת לנוכח העבודה הפשוטה שתתקשו להשכיר אותם לתקופות ארוכות או תמורת דמי שכירות שיעניקו לכם את התשואה הנדרשת לאורך זמן.

אם כך, כיצד לאתר נכסים מניבים עם מיקום אסטרטגי ומנצח עבורכם?

אם גם אתם מחפשים אחר נכסים מניבים למטרות השקעה לטווח הארוך, אנו ממליצים לכם לעשות זאת באמצעות אנשי מקצוע העוסקים ומתמחים בתחום הנדל"ן המניב. באופן זה, תוכלו לבצע סקר השוואתי בין מספר אזורים ולבחון כל אזור על פי רמת הביקושים לשכירות באזור בהתאם לנכס בו אתם מעוניינים להשקיע. בנוסף, תוכלו לבסס את ההשקעה הרלוונטית על נתונים מדויקים בנוגע לעסקאות שונות שבוצעו באזור ובתוך כך לדעת כמה תשואה תוכלו להשיג על הנכס הודות למיקום האטרקטיבי שלו. אם גם אתם מחפשים אחר נכס מסחרי מניב למכירה באזור כזה או אחר, אנו ממליצים גם לכם לפנות לשירותיו של משרד תיווך העוסק ומתמחה בתחום נדלן מניב למכירה ולמצוא את ההזדמנויות הטובות ביותר עבורכם מבחינת המיקום של הנכס.

זכרו  את הכלל הבא: מיקום אטרקטיבי יאפשר לכם גם להעלאות את דמי השכירות מעת לעת וגם ליהנות מביקושים גבוהים להשכרת הנכס לאורך כל התקופה בה אתם מחזיקים בו, ובתוך כך, למנוע מצבים בהם הנכס עומד ריק ואתם נדרשים לשלם עליו דמי ניהול, דמי ארנונה וכדומה.